Notar beim Immobilienverkauf – Ablauf, Aufgaben und wichtige Schritte
Ein Immobilienkaufvertrag über ein Grundstück oder eine Wohnung muss notariell beurkundet werden. Der Notar gestaltet die rechtssichere Abwicklung, erklärt den Vertrag und koordiniert wesentliche Schritte zwischen Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung.
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen den typischen Ablauf aus Sicht von Verkäufern und Käufern. Er ersetzt keine individuelle notarielle oder rechtliche Beratung.
Immobilienkaufverträge müssen notariell beurkundet werden
§ 311b Abs. 1 BGB schreibt die notarielle Beurkundung für Verträge vor, durch die sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Der Notar ist dabei neutral und hat nicht die Aufgabe, den Kaufpreis wirtschaftlich zu bewerten. Seine Aufgabe liegt in der rechtssicheren Gestaltung und Abwicklung des Geschäfts.
Was übernimmt der Notar beim Immobilienverkauf?
Kaufvertrag vorbereiten
Der Notar setzt die Vereinbarungen der Parteien rechtlich um und erstellt beziehungsweise prüft den Kaufvertragsentwurf.
Rechtlich beraten
Im Beurkundungstermin erläutert der Notar den Vertragsinhalt und die rechtliche Tragweite des Geschäfts.
Käufer absichern
Typisch ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, bevor der Kaufpreis fällig wird.
Vertrag vollziehen
Der Notar koordiniert Grundbuchamt, Genehmigungen, Lastenfreistellung, Fälligkeit und Eigentumsumschreibung.
Was Verkäufer vor der Beurkundung klären sollten
Vor dem Notartermin sollten Preispositionierung und Verkaufsstrategie bereits belastbar feststehen. Hilfreich sind dafür eine Immobilienbewertung sowie – je nach Objektart – unsere Informationen zum Hausverkauf, Wohnungsverkauf oder Grundstücksverkauf.
Vom Kaufvertragsentwurf bis zur Eigentumsumschreibung
Entwurf
Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf und stellt ihn den Beteiligten zur Prüfung zur Verfügung.
Beurkundung
Der Vertrag wird vollständig verlesen, erläutert und von den Beteiligten unterschrieben.
Vormerkung
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung.
Lastenfreistellung
Nicht zu übernehmende Grundbuchbelastungen werden zur Löschung vorbereitet.
Fälligkeitsmitteilung
Wenn die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen vorliegen, teilt der Notar die Kaufpreisfälligkeit mit.
Kaufpreiszahlung
Der Käufer zahlt nach Maßgabe des Vertrags an Verkäufer und gegebenenfalls abzulösende Gläubiger.
Besitzübergang
Besitz, Nutzen und Lasten gehen zu dem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt über – häufig im Zusammenhang mit der Kaufpreiszahlung.
Eigentumsumschreibung
Nach Erfüllung der Voraussetzungen wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Warum der Käufer nicht direkt nach dem Notartermin zahlt
Der Kaufpreis wird im Regelfall erst fällig, wenn die im Vertrag vorgesehenen Sicherungsvoraussetzungen erfüllt sind. Typischerweise gehören dazu die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Sicherstellung der Lastenfreistellung. Der Notar prüft die Voraussetzungen und versendet anschließend die Fälligkeitsmitteilung.
Was schützt die Auflassungsvormerkung?
Anspruch sichern
Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung.
Grundbuch schützen
Nach der Vormerkung eingetragene Veränderungen können dem gesicherten Käufer gegenüber unwirksam sein.
Voraussetzung für Zahlung
Die Eintragung der Vormerkung ist typischerweise eine der Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung.
Wann sollten die Schlüssel übergeben werden?
Besitz und Schlüsselübergabe sollten nicht losgelöst vom Kaufvertrag erfolgen. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, wird der Besitzübergang regelmäßig an die Kaufpreiszahlung geknüpft. Maßgeblich ist die konkrete vertragliche Vereinbarung. Eine vorzeitige Schlüsselübergabe kann zusätzliche Risiken verursachen.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienverkauf?
Notarkosten sind gesetzlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und richten sich nach dem Geschäftswert und den konkret anfallenden Tätigkeiten. Die Gebühren sind nicht frei verhandelbar. Neben Beurkundungsgebühren können beispielsweise Vollzugs- und Betreuungsgebühren sowie Auslagen anfallen. Hinzu kommen gesonderte Grundbuchkosten.
Was rund um den Notartermin vermieden werden sollte
Entwurf nicht lesen
Änderungswünsche und Unklarheiten sollten vor dem Termin angesprochen werden.
Schlüssel zu früh übergeben
Eine Übergabe vor gesicherter Kaufpreiszahlung kann praktische und rechtliche Risiken erzeugen.
Nebenabreden offenlassen
Wesentliche Vereinbarungen sollten sauber im notariellen Vertrag berücksichtigt werden.
Kaufpreis mit Notar verwechseln
Der Notar prüft die rechtliche Gestaltung – nicht, ob der Kaufpreis wirtschaftlich angemessen ist.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und den Ablauf sauber vorbereiten?
Wir begleiten Sie von der Immobilienbewertung über die Vermarktung bis zur Vorbereitung des Notartermins und zur späteren Übergabe.
Weitere Ratgeber und Leistungen
Rechtliche Grundlagen und weiterführende Informationen
Grundlagen dieser Seite sind insbesondere § 311b BGB zur notariellen Beurkundung von Grundstücksverträgen, § 17 BeurkG zum Beurkundungsverfahren sowie Informationen der Bundesnotarkammer auf notar.de zu Kaufpreisfälligkeit, Vormerkung, Lastenfreistellung und Notarkosten. Die konkrete Abwicklung richtet sich immer nach dem jeweiligen Kaufvertrag.
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Häufige Fragen zum Notar beim Immobilienverkauf
Ist ein Notar beim Immobilienverkauf Pflicht?
Ja. Ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung.
Wer wählt den Notar aus?
Die Parteien können sich grundsätzlich auf einen Notar einigen. Häufig schlägt eine Seite einen Notar vor. Der Notar selbst ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt nicht einseitig Käufer oder Verkäufer.
Was passiert beim Notartermin?
Der Kaufvertrag wird vollständig verlesen. Der Notar erläutert rechtlich relevante Inhalte, beantwortet Fragen und nimmt erforderliche Änderungen auf. Anschließend unterschreiben die Beteiligten die Urkunde.
Muss der Vertragsentwurf vorher vorliegen?
Der Entwurf sollte rechtzeitig vor der Beurkundung zur Verfügung stehen. Bei Verbraucherverträgen, bei denen der Verbraucher besonders geschützt werden soll, sieht § 17 BeurkG im Regelfall eine Zweiwochenfrist vor.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch. Ihre Eintragung ist typischerweise eine Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung.
Wann wird der Kaufpreis fällig?
Der Kaufpreis wird regelmäßig erst fällig, wenn die im Vertrag vorgesehenen Sicherungsvoraussetzungen erfüllt sind. Der Notar prüft dies und versendet anschließend die Fälligkeitsmitteilung.
Was bedeutet Lastenfreistellung?
Belastungen im Grundbuch, die der Käufer nicht übernehmen soll, werden zur Löschung vorbereitet. Bei bestehenden Grundschulden kann ein Teil des Kaufpreises direkt an die finanzierende Bank des Verkäufers gezahlt werden.
Wann darf der Käufer die Schlüssel bekommen?
Maßgeblich ist der Kaufvertrag. Besitz und Schlüsselübergabe werden regelmäßig an die Kaufpreiszahlung geknüpft, um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden.
Wann wird der Käufer Eigentümer?
Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch. Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe allein führen noch nicht zum Eigentumsübergang.
Prüft der Notar, ob der Kaufpreis angemessen ist?
Nein. Der Notar sorgt für die rechtssichere Gestaltung und Abwicklung. Die wirtschaftliche Bewertung und Angemessenheit des Kaufpreises gehört grundsätzlich nicht zu seinen Aufgaben.
Wie hoch sind die Notarkosten?
Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und dem jeweiligen Geschäftswert sowie den anfallenden Tätigkeiten. Sie sind gesetzlich geregelt und nicht frei verhandelbar.
Was übernimmt B&I Immobilien rund um den Notartermin?
Wir begleiten den Verkaufsprozess, koordinieren die erforderlichen Informationen mit den Beteiligten und unterstützen bei Vorbereitung und Abstimmung. Die notarielle und rechtliche Beratung erfolgt durch den Notar.
