Immobilienverkauf bei Scheidung – was mit Haus oder Wohnung passiert
Eine gemeinsame Immobilie ist bei Trennung oder Scheidung häufig einer der größten Vermögenswerte – und zugleich einer der schwierigsten Punkte. Möglich sind Verkauf, Übernahme durch einen Ehepartner oder eine vorübergehende Fortführung des gemeinsamen Eigentums.
Dieser Ratgeber zeigt die wichtigsten wirtschaftlichen und organisatorischen Fragen. Bei Streit über Eigentum, Zugewinn, Nutzung oder Zustimmung sollte zusätzlich anwaltlicher beziehungsweise steuerlicher Rat eingeholt werden.
Wem gehört die Immobilie eigentlich?
Für einen Verkauf ist zunächst entscheidend, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Sind beide Ehepartner Miteigentümer, kann die gesamte Immobilie grundsätzlich nur gemeinsam verkauft werden. Gehört die Immobilie nur einem Ehepartner, ist die Situation differenzierter; in besonderen Konstellationen können familienrechtliche Zustimmungserfordernisse eine Rolle spielen, etwa bei einer Verfügung über das Vermögen im Ganzen nach § 1365 BGB. Solche Fälle sollten rechtlich geprüft werden.
Was kann mit der gemeinsamen Immobilie passieren?
Gemeinsam verkaufen
Beide Eigentümer verkaufen an einen Dritten. Kaufpreis, offene Darlehen und Verkaufskosten werden anschließend entsprechend der rechtlichen und vertraglichen Situation abgewickelt.
Ein Partner übernimmt
Ein Ehepartner übernimmt den Anteil des anderen. Dafür müssen Wert, Ausgleich, Finanzierung und die Eigentumsübertragung sauber geregelt werden.
Gemeinsam behalten
Das gemeinsame Eigentum kann vorerst fortgeführt werden. Das erfordert klare Regeln zu Nutzung, Kredit, Kosten, Instandhaltung und einem späteren Ausstieg.
Wann ein gemeinsamer Verkauf häufig die klarste Lösung ist
Für den Verkauf sollte zuerst ein realistischer Marktwert ermittelt werden. Eine neutrale Immobilienbewertung kann gerade bei unterschiedlichen Preisvorstellungen helfen, die Diskussion auf eine objektive Grundlage zu stellen.
Wenn ein Ehepartner Haus oder Wohnung behalten möchte
Marktwert
Zunächst einen belastbaren Wert der Immobilie bestimmen.
Restschuld
Offene Darlehen und Grundschulden vollständig erfassen.
Ausgleich
Ausgleichszahlung und sonstige vermögensrechtliche Fragen rechtlich und steuerlich klären.
Finanzierung
Bankseitig prüfen, ob die Finanzierung allein fortgeführt oder neu strukturiert werden kann.
Eine Eigentumsübertragung an einer Immobilie bedarf notarieller Gestaltung. Außerdem entlässt eine interne Vereinbarung zwischen Ehepartnern einen Darlehensnehmer nicht automatisch aus dem Kreditvertrag. Die Bank muss einer entsprechenden Änderung zustimmen.
Die Immobilie und der Kredit sind zwei getrennte Themen
Restschuld
Vor jeder Entscheidung sollte die aktuelle Restschuld der Finanzierung bekannt sein.
Kreditvertrag
Wer im Darlehensvertrag steht, bleibt grundsätzlich Vertragspartner, bis die Bank einer Änderung oder Ablösung zustimmt.
Verkaufskosten
Vorfälligkeit, Grundschuldlöschung und weitere Kosten können den verfügbaren Nettoerlös beeinflussen.
Welche Kostenpositionen beim Verkauf relevant sein können, haben wir im Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf zusammengefasst.
Wie viel bleibt nach einem Verkauf tatsächlich übrig?
Wie der verbleibende Erlös zwischen Ehepartnern zu verteilen ist, lässt sich nicht pauschal aus den Grundbuchquoten ableiten, wenn daneben familienrechtliche oder vertragliche Ausgleichsansprüche bestehen. Das sollte bei streitigen oder komplexen Fällen anwaltlich beziehungsweise steuerlich geprüft werden.
Was passiert, wenn sich beide Eigentümer nicht einigen?
Wenn Miteigentümer eine Gemeinschaft nicht einvernehmlich aufheben können, sieht das Zwangsversteigerungsgesetz mit § 180 ZVG grundsätzlich die Versteigerung zum Zweck der Aufhebung einer Gemeinschaft vor. Die sogenannte Teilungsversteigerung ist jedoch kein normaler freihändiger Verkauf und kann erhebliche wirtschaftliche und persönliche Nachteile mit sich bringen. Sie sollte deshalb nicht als einfache Verkaufsalternative betrachtet werden, sondern als rechtliches Eskalationsinstrument, zu dem fachkundige Beratung sinnvoll ist.
Diese Informationen sollten beide Seiten frühzeitig zusammentragen
Eine vollständige Übersicht finden Sie unter Unterlagen für den Immobilienverkauf. Für Häuser und Wohnungen stehen außerdem unsere Checkliste Hausverkauf und Checkliste Wohnungsverkauf zur Verfügung.
Auch bei Scheidung sollten Steuerfragen vor dem Verkauf geprüft werden
Ein Verkauf im Zusammenhang mit einer Scheidung ist nicht automatisch steuerfrei. Bei privat gehaltenen Immobilien kann § 23 EStG relevant sein. Ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, hängt insbesondere von Anschaffungszeitpunkt, Nutzung und konkreter Gestaltung ab. Eine erste Orientierung finden Sie unter Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf; den Einzelfall sollte eine Steuerberatung prüfen.
Der Immobilienverkauf bleibt notariell
Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Das gilt auch dann, wenn der Verkauf im Zusammenhang mit einer Trennung oder Scheidung steht. Details zu Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung, Kaufpreisfälligkeit und Eigentumsumschreibung finden Sie im Ratgeber Notar beim Immobilienverkauf.
Bei einer Scheidungsimmobilie ist Neutralität besonders wichtig
Objektiver Marktwert
Der Preis sollte nicht aus dem Finanzbedarf eines Partners oder aus emotionalen Erwartungen abgeleitet werden.
Gemeinsame Freigaben
Preisänderungen, Angebote und wichtige Vermarktungsentscheidungen sollten klar abgestimmt werden.
Dokumentation
Angebote und wesentliche Entscheidungen sollten nachvollziehbar dokumentiert werden.
Klare Kommunikation
Ein zentral koordinierter Verkaufsprozess reduziert zusätzliche Konflikte mit Interessenten und Beteiligten.
Sie möchten eine gemeinsame Immobilie im Zuge einer Trennung verkaufen?
Wir können zunächst neutral den Marktwert ermitteln und anschließend einen transparenten Verkaufsprozess mit klaren Abstimmungen für beide Eigentümer strukturieren.
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Häufige Fragen zum Immobilienverkauf bei Scheidung
Muss eine gemeinsame Immobilie bei Scheidung verkauft werden?
Nein. Möglich sind unter anderem ein gemeinsamer Verkauf, die Übernahme durch einen Ehepartner oder die vorläufige Fortführung des gemeinsamen Eigentums. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von Finanzierung, Eigentum und persönlicher Situation ab.
Können beide Ehepartner das gemeinsame Haus nur zusammen verkaufen?
Sind beide als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen, müssen grundsätzlich beide an der Veräußerung der gesamten Immobilie mitwirken. Bei Sonderkonstellationen sollte die rechtliche Situation individuell geprüft werden.
Was passiert, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht?
Dann ist zunächst dieser Ehepartner Eigentümer. Familienrechtliche Ansprüche und mögliche Zustimmungserfordernisse können davon getrennt zu beurteilen sein. Bei einer Verfügung über das Vermögen im Ganzen kann beispielsweise § 1365 BGB relevant werden.
Kann ein Ehepartner den anderen auszahlen?
Grundsätzlich kann ein Miteigentumsanteil auf den anderen übertragen werden. Dafür sollten Marktwert, Ausgleichszahlung, Finanzierung und notarielle Umsetzung sauber geklärt werden.
Wer übernimmt den Immobilienkredit nach der Trennung?
Entscheidend ist der Darlehensvertrag. Eine Vereinbarung zwischen den Ehepartnern entlässt einen Kreditnehmer nicht automatisch aus seiner Verpflichtung gegenüber der Bank. Änderungen müssen mit der Bank abgestimmt werden.
Wie wird der Wert der Immobilie bei Scheidung bestimmt?
Für Verkauf oder Übernahme sollte ein realistischer Marktwert auf Basis von Lage, Zustand, Grundstück beziehungsweise WEG-Situation und aktueller Nachfrage ermittelt werden.
Wie wird der Verkaufserlös zwischen Ehepartnern aufgeteilt?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Eigentumsquoten sind ein wichtiger Ausgangspunkt, daneben können jedoch Darlehen sowie familienrechtliche, vertragliche oder steuerliche Ausgleichsfragen relevant sein.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Eine Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren zur Aufhebung einer Gemeinschaft an einer Immobilie. Rechtsgrundlage ist insbesondere § 180 ZVG. Sie ist kein normaler freihändiger Verkauf und sollte wegen möglicher wirtschaftlicher Nachteile rechtlich geprüft werden.
Fällt beim Verkauf wegen Scheidung Spekulationssteuer an?
Eine Scheidung führt nicht automatisch zur Steuerfreiheit. Bei privat gehaltenen Immobilien kann § 23 EStG abhängig von Anschaffungszeitpunkt, Nutzung und konkreter Gestaltung relevant sein.
Braucht man beim Immobilienverkauf während einer Scheidung einen Notar?
Ja. Der Vertrag über die Veräußerung einer Immobilie bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung.
Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?
Das hängt von finanzieller Situation, Nutzung, Marktwert, Finanzierung und dem Stand der Trennung ab. Ein Verkauf nur aus Zeitdruck kann die Verhandlungsposition verschlechtern.
Wie unterstützt B&I Immobilien bei einer Scheidungsimmobilie?
Wir können eine neutrale Immobilienbewertung erstellen und den Verkaufsprozess mit klarer Dokumentation, Vermarktung, Interessentenprüfung und Abstimmung bis zur Notarvorbereitung begleiten. Rechts- und Steuerberatung ersetzen wir nicht.
