Immobilie mit laufender Finanzierung verkaufen – Restschuld, Vorfälligkeit und Ablauf
Eine Immobilie kann grundsätzlich auch verkauft werden, wenn der Immobilienkredit noch nicht vollständig zurückgezahlt ist. Entscheidend ist, wie Restschuld, Grundschuld und Finanzierung im konkreten Fall abgewickelt werden.
Dieser Ratgeber zeigt, welche Rolle Bank und Notar spielen, wann eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant sein kann und wie sich der voraussichtliche Nettoerlös realistisch berechnen lässt.
Kann man eine finanzierte Immobilie überhaupt verkaufen?
Ja. Eine laufende Immobilienfinanzierung verhindert einen Verkauf grundsätzlich nicht. In der Praxis muss aber geklärt werden, wie das Darlehen beendet oder anderweitig fortgeführt wird und wie die zur Kreditsicherung eingetragene Grundschuld behandelt wird. Deshalb sollten Verkäufer die finanzierende Bank frühzeitig in die Planung einbeziehen.
So läuft der Verkauf mit bestehendem Immobilienkredit häufig ab
Restschuld ermitteln
Aktuellen Darlehenssaldo und Konditionen prüfen.
Bank kontaktieren
Ablösebedingungen und mögliche Vorfälligkeit klären.
Marktwert bestimmen
Realistischen Verkaufspreis der Immobilie ermitteln.
Verkauf starten
Unterlagen, Vermarktung und Käuferprüfung vorbereiten.
Notar vorbereiten
Bestehende Grundpfandrechte und Ablösung berücksichtigen.
Kaufpreis fällig
Fälligkeitsvoraussetzungen aus dem Kaufvertrag erfüllen.
Bank ablösen
Vereinbarten Ablösebetrag aus dem Kaufpreis bedienen.
Restbetrag
Verbleibenden Verkaufserlös an Verkäufer auszahlen.
Den allgemeinen Verkaufsprozess erklären wir zusätzlich unter Ablauf Immobilienverkauf.
Der offene Kredit wird regelmäßig aus dem Verkaufserlös berücksichtigt
Ist die Immobilie zur Sicherung des Darlehens mit einer Grundschuld belastet, wird im Verkaufsprozess regelmäßig eine Lastenfreistellung organisiert. Der Notar koordiniert die dafür erforderlichen Unterlagen. Der für die Bank bestimmte Teil des Kaufpreises kann direkt zur Ablösung des Darlehens verwendet werden; nur der verbleibende Betrag steht dem Verkäufer zur Verfügung.
Wann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen?
Gebundener Sollzins
Wird ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz vorzeitig zurückgezahlt, kann grundsätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant werden.
Berechtigtes Interesse
Bei grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen kann ein Immobilienverkauf ein berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Kündigung darstellen; § 490 Abs. 2 BGB nennt ausdrücklich die anderweitige Verwertung der beliehenen Sache.
Nicht immer geschuldet
Ob und in welcher Höhe tatsächlich eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden darf, hängt vom Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Eine pauschale Prozentrechnung ist hier nicht seriös. Lassen Sie sich von der Bank einen konkreten Ablösebetrag und gegebenenfalls die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mitteilen. Bei Streit über die Zulässigkeit sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.
Nach zehn Jahren kann ein wichtiges gesetzliches Kündigungsrecht greifen
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz grundsätzlich nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ganz oder teilweise gekündigt werden. Wurde später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, kann sich der maßgebliche Zeitpunkt verschieben.
Auch der Darlehensvertrag selbst kann entscheidend sein
Bei Verbraucherdarlehen enthält § 502 BGB weitere Regeln zur Vorfälligkeitsentschädigung. Unter anderem kann der Anspruch ausgeschlossen sein, wenn bestimmte Vertragsangaben – etwa zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung – unzureichend sind. Ob das im konkreten Vertrag der Fall ist, sollte nicht ohne Prüfung angenommen werden.
Was bleibt nach Ablösung des Kredits ungefähr übrig?
Vereinfachtes Beispiel
Weitere Kostenpositionen finden Sie unter Kosten beim Immobilienverkauf. Grundlage jeder Erlösrechnung sollte außerdem ein realistischer Marktwert sein: Immobilienbewertung.
Was passiert, wenn der Verkaufspreis unter der Restschuld liegt?
Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um Darlehen und erforderliche Ablösebeträge vollständig zu bedienen, entsteht eine Finanzierungslücke. Der Verkauf sollte dann nicht einfach gestartet werden, ohne vorher mit der Bank zu klären, wie die verbleibende Schuld bedient und die Lastenfreistellung ermöglicht werden kann. Die Bank muss einer Lösung nicht automatisch zustimmen.
Die Grundschuld verschwindet nicht automatisch mit dem Verkauf
Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld muss im Verkaufsprozess berücksichtigt werden. Häufig verlangt der Käufer die lastenfreie Eigentumsübertragung, soweit Rechte nicht ausdrücklich übernommen werden. Die dafür erforderlichen Löschungs- oder Freigabeunterlagen werden im Rahmen der notariellen Abwicklung mit der Bank abgestimmt.
Details zur notariellen Abwicklung finden Sie unter Notar beim Immobilienverkauf.
Muss der Kredit immer vollständig beendet werden?
Darlehen ablösen
Der klassische Fall: Das Darlehen wird aus dem Verkaufserlös vollständig zurückgeführt.
Sicherheit austauschen
In bestimmten Fällen kann eine Bank einem Sicherheitentausch zustimmen, etwa wenn eine andere geeignete Immobilie als Sicherheit dienen soll.
Finanzierung anpassen
Andere Gestaltungen sind nur mit Zustimmung der Bank sinnvoll. Ein Immobilienverkauf ändert den Darlehensvertrag nicht automatisch.
Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Verkauf bereithalten
Die übrigen Verkaufsunterlagen haben wir unter Unterlagen Immobilienverkauf zusammengefasst.
Warum die Bank frühzeitig eingebunden werden sollte
Eine fehlende Ablöseauskunft oder ungeklärte Grundschuld kann die notarielle Abwicklung verzögern. Deshalb sollte die Finanzierung nicht erst kurz vor dem Notartermin geprüft werden. Wie sich solche Themen auf den gesamten Zeitplan auswirken können, erklären wir unter Dauer Immobilienverkauf.
Finanzierter Verkauf bei Haus, Wohnung oder Grundstück
Haus
Beim Hausverkauf sind Kredit, Grundschuld und Immobilienwert gemeinsam zu betrachten. Haus verkaufen
Wohnung
Bei Eigentumswohnungen kommen zusätzlich WEG-Unterlagen und Hausgeldthemen hinzu. Wohnung verkaufen
Grundstück
Auch Grundstücke können mit Grundpfandrechten belastet sein; deren Behandlung ist vor dem Verkauf zu klären. Grundstück verkaufen
Sie möchten eine finanzierte Immobilie verkaufen?
Wir können zunächst den Marktwert einordnen und den Verkaufsprozess so strukturieren, dass Restschuld, Unterlagen und notarielle Abwicklung frühzeitig berücksichtigt werden.
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Häufige Fragen zum Verkauf mit laufender Finanzierung
Kann ich eine Immobilie verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?
Ja. Eine laufende Finanzierung verhindert den Verkauf grundsätzlich nicht. Restschuld, Grundschuld und die Ablösebedingungen mit der Bank müssen jedoch in den Verkaufsprozess eingebunden werden.
Was passiert mit der Restschuld beim Verkauf?
Die Restschuld wird häufig aus dem Verkaufserlös abgelöst. Der für die Bank bestimmte Betrag kann im Rahmen der notariellen Kaufpreisabwicklung direkt an die finanzierende Bank gezahlt werden.
Fällt beim Verkauf immer eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nein. Ob ein Anspruch besteht, hängt von Darlehensart, Vertragsinhalt, Zinsbindung, Kündigungsrechten und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Eine pauschale Aussage ist nicht möglich.
Kann ein Immobilienverkauf ein berechtigtes Interesse für die vorzeitige Kündigung sein?
Ja. § 490 Absatz 2 BGB nennt das Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der beliehenen Sache ausdrücklich als Beispiel für ein berechtigtes Interesse bei grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen.
Kann ich meinen Immobilienkredit nach zehn Jahren kündigen?
Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz besteht nach § 489 BGB grundsätzlich nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang ein Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist. Spätere Zins- oder Rückzahlungsvereinbarungen können den maßgeblichen Zeitpunkt verändern.
Was passiert mit der Grundschuld beim Verkauf?
Eine eingetragene Grundschuld muss im Verkaufsprozess berücksichtigt werden. Soweit sie vom Käufer nicht übernommen werden soll, wird die Lastenfreistellung regelmäßig im Rahmen der notariellen Abwicklung mit der Bank organisiert.
Was passiert, wenn der Verkaufspreis niedriger als die Restschuld ist?
Dann entsteht eine Finanzierungslücke. Vor dem Verkauf muss mit der Bank geklärt werden, wie die verbleibende Schuld bedient und eine Lastenfreistellung ermöglicht werden kann.
Kann ich den Kredit auf eine neue Immobilie übertragen?
Eine solche Gestaltung ist nicht automatisch möglich. Ein Sicherheitentausch oder eine andere Fortführung setzt grundsätzlich die Zustimmung der finanzierenden Bank und passende Sicherheiten voraus.
Wann sollte ich die Bank über den geplanten Verkauf informieren?
Möglichst frühzeitig. Restschuld, Ablösebetrag, mögliche Vorfälligkeit und erforderliche Freigabeunterlagen sollten vor dem Notartermin geklärt werden.
Wie berechne ich den verbleibenden Verkaufserlös?
Vom Verkaufspreis werden unter anderem Darlehensrestschuld, konkrete Verkaufskosten, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung und mögliche steuerliche Belastungen abgezogen.
Kann die Vorfälligkeitsentschädigung wegen fehlerhafter Vertragsangaben entfallen?
§ 502 BGB sieht bei Verbraucherdarlehen Ausschlusstatbestände vor, unter anderem bei unzureichenden Angaben zu bestimmten Vertrags- und Berechnungspunkten. Ob das im Einzelfall greift, sollte rechtlich geprüft werden.
Wie unterstützt B&I Immobilien bei einem finanzierten Verkauf?
Wir unterstützen bei Marktwertermittlung, Unterlagen, Verkaufsstrategie und Vermarktung und berücksichtigen die bestehende Finanzierung frühzeitig im Ablauf. Bank-, Rechts- oder Steuerberatung ersetzen wir nicht.
