Kosten beim Immobilienverkauf – womit Verkäufer rechnen sollten
Beim Immobilienverkauf können unterschiedliche Kosten entstehen. Welche davon tatsächlich anfallen, hängt unter anderem von Objekt, Finanzierung, Vermarktung, bestehenden Grundbuchbelastungen und der steuerlichen Situation ab.
Dieser Ratgeber zeigt die wichtigsten Kostenblöcke und erklärt, welche Positionen häufig Verkäufer betreffen und welche nicht pauschal angesetzt werden sollten.
Welche Kosten können beim Immobilienverkauf entstehen?
Unterlagen
Für Grundbuch, Pläne, Energieausweis oder fehlende Dokumente können Kosten entstehen.
Vermarktung
Fotos, Exposé, Portale und weitere Verkaufsmaßnahmen verursachen beim Eigenverkauf gegebenenfalls eigene Ausgaben.
Makler
Bei Beauftragung eines Maklers richtet sich die Vergütung nach der konkreten Vereinbarung und den gesetzlichen Rahmenbedingungen.
Finanzierung
Bei laufenden Darlehen können Ablösung, Grundschuldlöschung oder gegebenenfalls weitere Bankkosten relevant werden.
Notar & Grundbuch
Bestimmte Verkäufermaßnahmen, etwa die Löschung nicht zu übernehmender Belastungen, können Kosten auslösen.
Steuern
Bei bestimmten privaten Veräußerungsgeschäften kann Einkommensteuer auf den Gewinn relevant sein.
Vorbereitung
Kleinere Reparaturen, Entrümpelung oder Aufbereitung können freiwillige Verkaufskosten darstellen.
Übergabe
Meist gering, aber gegebenenfalls entstehen Kosten für Unterlagen, Ablesungen oder organisatorische Maßnahmen.
Wer zahlt den Makler beim Immobilienverkauf?
Die Maklervergütung ist nicht für jeden Immobilienverkauf gleich geregelt. Für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten bei bestimmten Konstellationen die §§ 656c und 656d BGB. Wird der Makler von beiden Parteien beauftragt, dürfen sich beide Parteien nach § 656c BGB nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen und soll die andere Partei Kosten übernehmen, muss die beauftragende Partei nach § 656d BGB mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben. Bei anderen Objektarten und Konstellationen können andere Vereinbarungen gelten.
Ob ein Verkauf mit Makler wirtschaftlich sinnvoll ist, sollte deshalb nicht allein an der Provision beurteilt werden. Entscheidend ist, welchen Mehrwert Bewertung, Vermarktung, Reichweite, Käuferprüfung und Verhandlung für den erzielbaren Nettoverkaufserlös schaffen. Mehr dazu unter Haus verkaufen ohne Makler und Wohnung verkaufen ohne Makler.
Welche Kosten treffen Verkäufer beim Notar?
Kaufvertrag
Die Kosten des eigentlichen Erwerbsvorgangs werden häufig vom Käufer getragen, maßgeblich ist jedoch die vertragliche Regelung.
Lastenfreistellung
Müssen alte Grundschulden oder andere nicht zu übernehmende Belastungen gelöscht werden, können dafür Verkäuferkosten entstehen.
Gesetzliche Gebühren
Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind nicht frei verhandelbar.
Details zur rechtlichen Abwicklung finden Sie in unserem Ratgeber Notar beim Immobilienverkauf.
Bestehende Darlehen können zusätzliche Kosten auslösen
Ob tatsächlich eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und in welcher Höhe, hängt vom konkreten Darlehensvertrag und den rechtlichen Voraussetzungen ab. Hier sollte nicht pauschal mit einem festen Prozentsatz gerechnet werden.
Spekulationssteuer kann der größte Kostenblock sein
Bei privat gehaltenen Immobilien kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vorliegen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine gesetzliche Ausnahme greift. Für selbst genutzte Immobilien enthält das Gesetz Ausnahmen. Die tatsächliche Steuerhöhe hängt vom individuellen steuerpflichtigen Gewinn und der persönlichen steuerlichen Situation ab.
Eine ausführliche Erklärung finden Sie unter Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Bei konkreten Steuerfragen sollte eine Steuerberatung einbezogen werden.
Auch die Vorbereitung kann Geld kosten
Dokumente
Für Auszüge, Kopien, Pläne oder die Beschaffung fehlender Unterlagen können Gebühren entstehen.
Energieausweis
Ist kein gültiger Energieausweis vorhanden, kann die Neuerstellung einen zusätzlichen Kostenpunkt darstellen.
Fotos & Exposé
Professionelle Darstellung kostet beim Eigenverkauf Zeit oder Geld, kann aber die Vermarktungsqualität deutlich verbessern.
Aufbereitung
Entrümpelung, Reinigung oder kleine Reparaturen können sinnvoll sein – allerdings nicht um jeden Preis.
Welche Dokumente Sie tatsächlich benötigen, finden Sie in unserem Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf ohne Makler?
Ohne Makler fällt keine Maklervergütung an. Dafür übernehmen Eigentümer Vermarktung, Inserate, Fotos, Exposé, Kommunikation, Besichtigungen, Käuferprüfung und Verhandlungen selbst. Ein Eigenverkauf ist deshalb nicht automatisch kostenlos. Entscheidend ist, ob eingesparte Ausgaben und eigener Aufwand in einem sinnvollen Verhältnis zum erzielten Verkaufsergebnis stehen.
Für die einzelnen Schritte nutzen Sie unsere Checkliste Hausverkauf beziehungsweise Checkliste Wohnungsverkauf.
Nicht der Verkaufspreis, sondern der Nettoerlös ist entscheidend
Die Grundlage dafür ist ein realistischer Marktwert. Nutzen Sie dafür unsere Immobilienbewertung und zur lokalen Einordnung den Ratgeber Immobilienpreise Wuppertal.
Die Kostenstruktur unterscheidet sich je nach Immobilie
Haus
Bei Häusern können Grundstücksunterlagen, Altlastenfragen, Bauunterlagen und energetische Themen zusätzlichen Aufwand erzeugen. Haus verkaufen
Wohnung
Bei Eigentumswohnungen spielen zusätzlich WEG-Unterlagen, Hausgeld und mögliche Sonderumlagen eine Rolle. Wohnung verkaufen
Grundstück
Bei Grundstücken können Unterlagen zu Bebaubarkeit, Baulasten, Erschließung oder Boden relevant sein. Grundstück verkaufen
Sie möchten wissen, welcher Nettoerlös bei Ihrem Verkauf realistisch ist?
Wir bewerten Ihre Immobilie, besprechen die Verkaufsstrategie und zeigen transparent, welche Kosten bei Ihrem konkreten Objekt voraussichtlich relevant sind.
Weitere Ratgeber und Leistungen
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Häufige Fragen zu Kosten beim Immobilienverkauf
Welche Kosten können beim Immobilienverkauf für Verkäufer entstehen?
Je nach Objekt und Situation können unter anderem Kosten für Unterlagen, Energieausweis, Vermarktung, Makler, Grundbuchlöschungen, laufende Finanzierung und gegebenenfalls Steuern entstehen.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf?
Das hängt von Objektart und Vereinbarung ab. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser enthalten die §§ 656c und 656d BGB besondere Regeln zur Verteilung der Maklerkosten in bestimmten Konstellationen.
Muss der Verkäufer die Notarkosten zahlen?
Die Kosten des eigentlichen Erwerbsvorgangs werden häufig vom Käufer übernommen. Verkäufer können jedoch beispielsweise Kosten im Zusammenhang mit der Löschung nicht zu übernehmender Grundbuchbelastungen treffen. Maßgeblich ist die konkrete Vertrags- und Grundbuchsituation.
Was kostet die Löschung einer Grundschuld?
Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und dem Wert des zu löschenden Rechts. Eine pauschale feste Summe ist deshalb nicht für jeden Fall korrekt.
Kann beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen?
Bei der vorzeitigen Ablösung eines laufenden Immobilienkredits kann je nach Darlehensvertrag und rechtlichen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant sein. Das sollte konkret mit der Bank beziehungsweise rechtlich geprüft werden.
Fällt beim Immobilienverkauf immer Spekulationssteuer an?
Nein. Bei privat gehaltenen Immobilien hängt die steuerliche Behandlung unter anderem von Haltedauer und Nutzung ab. § 23 EStG enthält zudem Ausnahmen für bestimmte selbst genutzte Immobilien.
Was kostet ein Energieausweis?
Die Kosten sind nicht pauschal gesetzlich festgelegt und hängen unter anderem von Gebäude, Ausweisart und Anbieter ab. Ist bereits ein gültiger Energieausweis vorhanden, muss nicht allein wegen des Verkaufs automatisch ein neuer ausgestellt werden.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf ohne Makler?
Beim Eigenverkauf entfällt die Maklervergütung. Dafür können eigene Kosten für Portale, Fotos, Exposé, Unterlagen und weitere Vermarktungsmaßnahmen sowie erheblicher eigener Zeitaufwand entstehen.
Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf?
Nicht jede Renovierung ist wirtschaftlich sinnvoll. Entscheidend ist, ob die Maßnahme den erwarteten Verkaufspreis oder die Vermarktbarkeit stärker erhöht als sie kostet.
Wie berechne ich meinen Nettoerlös?
Vom erwarteten Verkaufspreis sollten insbesondere offene Darlehensrestschulden, konkrete Verkaufs- und Finanzierungskosten sowie gegebenenfalls steuerliche Belastungen abgezogen werden.
Ist die Grunderwerbsteuer eine Verkäuferkostenposition?
Die Grunderwerbsteuer entsteht auf Käuferseite des Erwerbsvorgangs und gehört deshalb typischerweise nicht zu den laufenden Verkäuferkosten. Die konkrete steuerliche Einordnung sollte bei Sonderfällen geprüft werden.
Wie unterstützt B&I Immobilien bei der Kostenplanung?
Wir unterstützen bei Immobilienbewertung, Verkaufsstrategie und Vermarktung und können die typischen Kostenpositionen des konkreten Verkaufsprozesses transparent mit Ihnen durchgehen. Steuer- und Rechtsberatung ersetzen wir dabei nicht.
