Vermietete Immobilie verkaufen – Mieter, Rechte, Preis und Ablauf
Eine vermietete Immobilie kann grundsätzlich verkauft werden. Der bestehende Mietvertrag endet dadurch jedoch nicht automatisch. Für Eigentümer ist deshalb entscheidend, welche Käufergruppe angesprochen wird, wie die laufende Miete den Wert beeinflusst und welche mietrechtlichen Besonderheiten beim Verkauf berücksichtigt werden müssen.
Dieser Ratgeber zeigt die wichtigsten Punkte für vermietete Häuser und Eigentumswohnungen – vom Mietvertrag über Besichtigungen und Kaution bis zur Kaufpreisstrategie.
Kann man eine vermietete Immobilie verkaufen?
Ja. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber bei veräußertem Wohnraum in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. Der Verkauf allein beendet den Mietvertrag deshalb nicht.
Was passiert mit dem Mietvertrag nach dem Verkauf?
Mietvertrag bleibt bestehen
Der Käufer übernimmt grundsätzlich die Vermieterposition und damit die während seines Eigentums entstehenden Rechte und Pflichten.
Miete läuft weiter
Für den Mieter ändert der Eigentümerwechsel nicht automatisch Miethöhe, Kündigungsregeln oder sonstige Vertragsbedingungen.
Eigentümerwechsel sauber kommunizieren
Zahlungsweg, Ansprechpartner und Übergang der Vermieterstellung sollten nach Eigentumsübergang eindeutig organisiert werden.
Kapitalanleger oder Eigennutzer – das verändert die Verkaufsstrategie
Kapitalanleger
Für Anleger stehen Miethöhe, Rendite, nicht umlagefähige Kosten, Zustand und Entwicklungspotenzial im Vordergrund.
Eigennutzer
Ein bestehendes Mietverhältnis kann die sofortige Selbstnutzung verhindern und damit den Käuferkreis einschränken.
Strategie
Ob ein Verkauf im vermieteten Zustand wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt daher stark von Lage, Miete, Objektart und Zielgruppe ab.
Wie wird eine vermietete Immobilie bewertet?
Bei vermieteten Immobilien ist neben Lage und Zustand besonders die nachhaltig erzielbare Miete relevant. Bei Anlageobjekten spielen außerdem Bewirtschaftungskosten, Mietentwicklung, Leerstandsrisiko und die am Markt geforderte Rendite eine Rolle. Eine pauschale Multiplikation der Jahreskaltmiete reicht für eine belastbare Bewertung regelmäßig nicht aus.
Für eine konkrete Einschätzung nutzen Sie unsere Immobilienbewertung. Die allgemeine Markteinordnung finden Sie unter Immobilienpreise Wuppertal.
Warum die Jahreskaltmiete für Anleger wichtig ist
Vereinfachtes Beispiel einer vermieteten Wohnung
Diese Mietunterlagen sollten Verkäufer vorbereiten
Die vollständige Dokumentenübersicht finden Sie unter Unterlagen Immobilienverkauf.
Besichtigungen müssen mit dem bestehenden Mietverhältnis abgestimmt werden
Eine vermietete Immobilie kann nicht wie eine leerstehende Wohnung jederzeit besichtigt werden. Termine sollten mit ausreichendem Vorlauf und in zumutbarer Weise mit dem Mieter abgestimmt werden. Der Verkauf ist kein Freibrief für unangekündigte oder übermäßig häufige Besichtigungen.
Was passiert mit der Mietkaution?
Nach § 566a BGB tritt der Erwerber bei veräußertem Wohnraum in die durch die Mietsicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein. Die Kaution sollte deshalb bei der Kaufvertrags- und Übergabeabwicklung sauber dokumentiert werden.
Kann der Käufer dem Mieter nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen?
Ein Verkauf schafft kein automatisches Kündigungsrecht. Ein Erwerber kann eine ordentliche Kündigung nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen erklären. Bei einer späteren Eigenbedarfskündigung müssen die Voraussetzungen des Mietrechts eingehalten werden. In besonderen Fällen – insbesondere nach Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum – können zusätzliche Kündigungsbeschränkungen gelten.
Bei umgewandelten Eigentumswohnungen können Sperrfristen greifen
Wird nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und anschließend verkauft, enthält § 577a BGB eine Kündigungsbeschränkung. Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre; in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten kann sie auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Vor einem Verkauf an Eigennutzer sollte deshalb geprüft werden, ob eine solche Konstellation vorliegt.
In bestimmten Umwandlungsfällen kann der Mieter ein Vorkaufsrecht haben
§ 577 BGB sieht unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht des Mieters vor, wenn vermietete Wohnräume nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden sind oder umgewandelt werden sollen und anschließend an einen Dritten verkauft werden. Auch hier bestehen gesetzliche Ausnahmen. Bei betroffenen Wohnungen sollte die notarielle Abwicklung frühzeitig darauf abgestimmt werden.
Ist eine leerstehende Immobilie automatisch mehr wert?
Eigennutzerlage
In stark eigennutzergeprägten Märkten kann eine freie Wohnung einen größeren Käuferkreis ansprechen.
Anlegerlage
Eine gut vermietete Immobilie mit marktgerechter Miete und zuverlässigem Mietverhältnis kann für Kapitalanleger attraktiv sein.
Keine Pauschalregel
Ob vermietet oder frei wirtschaftlich besser ist, lässt sich ohne Objekt, Miete und Markt nicht seriös beantworten.
Der Verkäufer sollte daher nicht versuchen, ein bestehendes Mietverhältnis allein für einen vermeintlich höheren Verkaufspreis zu beenden. Entscheidend ist eine rechtlich zulässige und wirtschaftlich sinnvolle Verkaufsstrategie.
Besteht zusätzlich ein Immobilienkredit?
Ist die vermietete Immobilie noch finanziert, müssen zusätzlich Restschuld, Grundschuld und mögliche Ablösekosten berücksichtigt werden. Dazu finden Sie unseren Ratgeber Immobilie mit laufender Finanzierung verkaufen.
Nettoerlös statt nur Kaufpreis betrachten
Bei der wirtschaftlichen Entscheidung sollten offene Finanzierung, Verkaufskosten und mögliche steuerliche Folgen gemeinsam betrachtet werden. Eine Übersicht bietet Kosten Immobilienverkauf. Bei privat gehaltenen Immobilien kann außerdem § 23 EStG beziehungsweise die Spekulationssteuer relevant sein.
So sollte der Verkauf strukturiert vorbereitet werden
Den gesamten Verkaufsprozess finden Sie unter Ablauf Immobilienverkauf. Hinweise zur zeitlichen Planung stehen unter Dauer Immobilienverkauf.
Sie möchten eine vermietete Immobilie verkaufen?
Wir können Marktwert, Mietdaten und Zielgruppe gemeinsam einordnen und eine Verkaufsstrategie entwickeln, die das bestehende Mietverhältnis von Anfang an berücksichtigt.
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Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Immobilie
Kann ich eine vermietete Immobilie verkaufen?
Ja. Ein bestehendes Mietverhältnis verhindert den Verkauf grundsätzlich nicht. Der Käufer tritt bei Wohnraum grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.
Endet der Mietvertrag beim Verkauf?
Nein. Nach dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete bleibt der Mietvertrag grundsätzlich bestehen und der Erwerber übernimmt die Vermieterstellung.
Kann ich dem Mieter kündigen, weil ich verkaufen möchte?
Der geplante Verkauf allein schafft kein allgemeines Kündigungsrecht. Eine Kündigung muss auf eine gesetzlich zulässige Grundlage gestützt werden. Im Zweifel sollte die konkrete Situation rechtlich geprüft werden.
Darf ich mit Kaufinteressenten die vermietete Wohnung besichtigen?
Besichtigungen können im Zusammenhang mit einem geplanten Verkauf grundsätzlich erforderlich sein, müssen aber angemessen organisiert und mit dem Mieter abgestimmt werden. Unangekündigte oder übermäßig häufige Termine sollten vermieden werden.
Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf?
Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die durch die Mietsicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein. Die Kaution sollte im Verkaufs- und Übergabeprozess eindeutig dokumentiert werden.
Ist eine vermietete Immobilie weniger wert?
Nicht automatisch. Das hängt unter anderem von Miethöhe, Mietvertrag, Lage, Käufergruppe, Rendite, Zustand und Markt ab. Für Eigennutzer kann eine Vermietung einschränkend sein, für Kapitalanleger kann ein gutes Mietverhältnis attraktiv sein.
Hat der Mieter beim Verkauf ein Vorkaufsrecht?
Nicht bei jedem Verkauf. § 577 BGB sieht unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht vor, insbesondere bei bestimmten Verkäufen nach Begründung oder geplanter Begründung von Wohnungseigentum. Die konkrete Konstellation muss geprüft werden.
Kann der Käufer nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden?
Ein Verkauf allein ermöglicht keine automatische Kündigung. Der Erwerber muss die gesetzlichen Voraussetzungen einer Kündigung erfüllen. Bei bestimmten Umwandlungsfällen können zusätzlich Sperrfristen nach § 577a BGB gelten.
Wie wird eine vermietete Immobilie bewertet?
Neben Lage und Zustand spielen insbesondere nachhaltig erzielbare Miete, Bewirtschaftungskosten, Mietentwicklung, Leerstandsrisiko und marktübliche Renditeanforderungen eine Rolle. Eine einfache Multiplikation der Jahresmiete reicht regelmäßig nicht aus.
Welche Unterlagen braucht ein Käufer einer vermieteten Immobilie?
Wichtig sind insbesondere Mietvertrag und Nachträge, aktuelle Miethöhe, Informationen zur Kaution, Betriebskosten sowie bei Eigentumswohnungen zusätzlich WEG-Unterlagen und Hausgeldinformationen.
Sollte ich lieber an einen Kapitalanleger verkaufen?
Das hängt vom Objekt ab. Bei marktgerechter Miete und guter Rendite kann ein Anleger die passende Zielgruppe sein. Bei Objekten mit starkem Eigennutzerpotenzial kann die Vermietung den Käuferkreis dagegen einschränken.
Wie unterstützt B&I Immobilien beim Verkauf einer vermieteten Immobilie?
Wir unterstützen bei Marktwertermittlung, Mietdatenanalyse, Zielgruppendefinition, Vermarktung und Käuferprüfung und berücksichtigen das bestehende Mietverhältnis im Verkaufsprozess. Rechts- und Steuerberatung ersetzen wir nicht.
